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总裁离职 密集发债:力高怎么了?-马航失踪

发债的目的,不外乎是借旧换新,用于为其若干债务再融资及其他一般公司用途。但这些发行的海外债,最低利率为9.875%、最高利率达13.5%,融资成本都比较高。

不过,在土储不断增加的同时,力高的存货周转能力却在下滑。

但这并不能掩盖力高偿债能力的下滑。近三年,力高资产负债率分别为76.81%、81.04%、84.61%;流动比率分别为1.60、1.41、1.25;速动比率分别为0.94、0.65、0.54,反映了其流动性的不足。

乐居财经查阅获悉,力高2013年至2015年的销售额,分别为31.1亿、31.9亿、40.6亿,直到2016年,它才勉强突破百亿,实现101.3亿的业绩。

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  黄若虹担任力高集团董事长,黄若青担任执行董事兼行政总裁,兄弟携手。但是,公司的日常管理事务,则都由弟弟黄若青负责。

黄若青常说,要“以资金运营为中心,实现有质量的高周转”。如今,现金流的增幅低于有息负债的增幅,正促使力高有意识地提高对外融资力度,寻找真金白银。

现金流困境2016年,力高踏入百亿门槛;两年后,它又进行了品牌升级。在房地产主业之外,力高加快了多元业务拓展步伐;它以社区为入口,重点开拓社区商业、健康医养、教育、科技、文化旅游、物业6个产业板块。

2019年,力高连续多次发债融资。比如,它于1月10日发行2.5亿美元13.5%优先票据、4月23日发行1.8亿美元9.875%优先票据、12月4日发行2.5亿美元11.5%优先票据。进入2020年5月,它又发行1.5亿美元13.0%优先票据。

王卫锋若想实现“未来3年保持30%复合增长率”这一目标,2020年—2022年,力高的销售额要分别达到356亿、463亿、602亿。对于2019年销售规模274亿的力高而言,三年翻番,压力并不小。

“兄弟”公司力高集团是一家老牌地产商。1992年,黄若虹、黄若青两兄弟在泉州创办了力高集团。创立之初,力高主要从事建筑装饰等房地产相关行业。四年后,该公司在福建泉州第一个房地产项目“瑞士花园”落地,该公司随之走上了专业化经营房地产之路。

从1999年至2011年,是力高区域性扩张的时期,它以福建为本营公司,先后扩充业务经营至山东省烟台、河北省保定、江西省南昌、安徽省合肥、天津等区域。

王卫锋为何突然辞职?这背后发生了什么?

周转效率下滑“迁都”深圳之后,力高虽然利用几年时间,逐渐站稳脚跟,但销售规模却进取缓慢。

去年年报显示,黄若虹、黄若青透过法团、家族信托等,分别持有力高13.87亿股、9.47亿股,持股占力高总股数的39.06%、26.6%。而去年3月份加入的王卫锋,则作为实益拥有人,持有力高10万股。

2019年,力高于石家庄、佛山、泉州、南昌、长沙等城市,通过招拍挂、收并购等方式,获取了30幅地块,期末土储再次增加45.7%至1460万平方米。看起来,这些“粮草”增量,显然是为保持增长率所准备的。

加盟力高之前,王卫锋在深圳卓越集团已有7年的工作履历,曾任卓越集团执行总裁。后于2019年3月,他加入力高集团旗下地产平台;并于同年4月,获委任为力高集团执行董事。

2012年,力高总部从香港搬迁至深圳,布局珠三角地区。两年后,它奔赴港交所上市,成为世茂、中骏之外,从泉州走出来为数不多的上市房地产公司之一。

总裁离职 密集发债:力高怎么了?

彼时他的加盟,被外界当作是力高发力地产、多元业务的迹象。年初,王卫锋刚给力高定下了“未来3年保持30%复合增长率”的目标;如今刚过去不到半年,他却追寻他的“田园梦想”去了。

2016年至2019年,若不考虑利息资本化的因素,力高银行及其他借款的融资成本持续增加,由2.83亿增至14.10亿元。近两年,力高借助92.16%、98.58%的利息资本化率,才使得自身进入财务报表的融资成本大幅减少。

在地产规模、业务范围持续扩大的情况下,2016至2019年,力高的有息负债分别为36.29亿、72.43亿、110.60亿、167.83亿,4年间增幅高达约362.5%。同期,力高在手现金分别为36.03亿、49.06亿、78.65亿、150.60亿,期间增幅为318.3%。

2019年,力高销售额为274亿,虽同比增长了24.7%,但与当年一起踏着改革春风而诞生、动辄千亿规模的同批房企相比,它已被拉开了较大的差距。

站在台前的黄若青,在公开场合从不隐晦自己对规模的追求,多次提到“没有规模是不行的”。为了给企业续航,力高从2018年开始提高扩储体量,期内土储达约1000万平方米,同比增加了1.04倍。

于是,该公司的业务随之分为两大板块:地产开发及多元化产业投资;前者主要管理重资产,后者则负责轻资产运营。将轻重资产从组织架构层面分隔是力高的战略之一,也是王卫锋此前加盟的背景。

2017至2019年,力高的存货分别为178.14亿、216.93亿、340.07亿元。与不断推高的存货相对应,力高同期的存货转换周期也不断拉长,分别为541天、1054天、1674天。

原标题:总裁离职,密集发债:力高怎么了?

目前,力高的控股股东主要有三个,分别是环宇国际控股有限公司、时代国际发展有限公司、Power Ray Investment Development Limited。其中,黄若虹是环宇国际控股有限公司的最终控制人,黄若青则是时代国际发展有限公司的最终控制人。

换言之,力高在土地市场加速扩张的同时,销售业绩却未实现同步增长。项目周转的期限变长,将给力高的资金链带来压力。

  仅在力高集团(01622.HK)履职总裁一年三个月的王卫锋,便选择转身离开,原因为“处理个人事务”。离职消息传出的前一天晚间,他曾发朋友圈,并配文:“每个人心中都藏着一个田园梦想”。